Certificazioni e Perizie di Stima

Certificazioni Energetiche…perché e quando!

Da marzo 2013 per effetto del recepimento della direttiva 2010/31/UE, è  in vigore l’Attestato di Prestazione Energetica APE

L’Attestato di Prestazione Energetica si pone l’obiettivo di migliorare l’attuale certificazione energetica degli edifici esistenti. L’idea è quella di garantire informazioni più chiare, significative e utili per l’utente al fine di:
 portare alla realizzazione degli interventi migliorativi raccomandati stimolando ristrutturazioni importanti, inserendosi anche nel mercato delle riqualificazioni parziali;
  • condurre il cliente verso scelte ottimali in termini energetici ed economici attraverso approfondimenti su opportunità e procedure di attuazione;

Quali sono le novità dell’attestato di prestazione energetica? Nell’attestato di prestazione energetica viene rivista l’attuale impostazione grafica per garantire una più agevole lettura. In particolare vengono schematicamente indicati:

 dati generali di base (riferimenti catastali, proprietario, indirizzo immobile) e motivo del rilascio (vendità, locazione, riqualificazione energetica);
  • fotografia dell’immobile;
  • classe energetica in maggiore evidenza;
  • scala di prestazione energetica globale con indicazione del minimo di legge e del valore raggiungibile grazie agli interventi migliorativi raccomandati;
  • emissioni annuali di CO2 attuali e potenziale di riduzione grazie agli interventi migliorativi raccomandati;
  • Fabbisogni specifici di energia (qualità dell’involucro edilizio in regime invernale ed estivo e produzione ACS);
  • Contributo energetico specifico da fonti rinnovabili.
Un’importante sezione viene dedicata all’inserimento, nell’attestato di prestazione energetica (APE), delle informazioni sui consumi; si quantificano i costi annui dell’edificio in base ai calcoli effettuati, disponendo a tal scopo di dati economici sui prezzi unitari sempre aggiornati via internet.

Si forniscono maggiori dettagli nelle “raccomandazioni”; questa ultima sezione risulta essere importante perché ha lo scopo di sensibilizzare il cliente sui potenziali vantaggi che può ottenere attraverso mirati interventi di riqualificazione energetica. A tal scopo si immettono nuovamente i dati dell’attestato di prestazione energetica (APE) inseriti nelle prime pagine, ma con i risparmi conseguenti agli interventi migliorativi in modo da rendere quantificato il risparmio energetico ed economico effettivo. A corredo sarà utile inserire anche i costi indicativi di intervento con eventuali incentivi in atto da parte del Governo con la possibilità così di ridurre gli ammortamenti.

In quali casi è obbligatorio l’attestato di prestazione energetica?

L’attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio nel caso di accesso a erogazione di incentivi pubblici per qualsiasi tipologia di intervento. Tale misura viene applicata a livello regionale e nazionale e resa obbligatoria per i finanziamenti pubblici e per quelli provenienti da fondi europei oltre che per edifici di proprietà pubblica.
Viene prodotto prima e dopo l’esecuzione dei lavori, di qualsiasi tipo essi siano ed è da includersi tra i costi ammissibili ai fini della fruizione dell’incentivo.

Perizie di Stima

La perizia di stima (in genere riferito ad un immobile o ad un compendio immobiliare) consiste in un elaborato composto da un testo articolato, con parti numeriche, nonché grafici ed immagini, redatta al fine di rappresentare una completa ed esaustiva descrizione del bene stimato e valutarne, di conseguenza, la sua natura economica-commerciale. Nella perizia di stima sono riportate tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene (struttura portante, materiali, ubicazione, carico di resistenza, valori termici, estremi della concessione edilizia, estremi di identificazione catastale, certificati di agibilità o di abitabilità, età dalla sua realizzazione, qualità delle rifiniture, servizi pubblici in zona, ecc.) È indicato inoltre la scelta e la rappresentazione del metodo di stima e del criterio di stima utilizzati.

Il Criterio di “Stima”:

La parola criterio, che deriva dal latino “criterium” è da sempre in relazione con il verbo “distinguere“, “giudicare” e pertanto non a caso è introdotta nel contesto della stima, per la scelta del giudizio: nel nosto caso di tipo economico. Per meglio capire cosa si intende per “criterio di stima” basta considerare un semplice esempio sotto riportato.

Una pietra preziosa ha diverse caratteristiche proprie come: il colore, la purezza, la durezza del materiale, la dimensione, la sua natura chimica, le sue sfumature cromatiche, la sua geometria, il peso specifico ecc. ecc.

Scegliere il criterio di stima equivale a fermarsi su una sola o su alcune di queste caratteristiche poiché difficilmente risulta possibile la valutazione generale del bene, considerando rigorosamente tutti gli aspetti di questo e all’interno di un unico quadro generale, spesso molto eterogeneo e complesso. Alcuni pregi del materiale potrebbero essere considerati persino aspetti negativi, dato l’uso finale della pietra; il peso ponderato di un singolo aspetto potrebbe facilmente falsificare il giudizio finale della stima.

Anche il metodo di stima è spesso identificato dai criteri di stima che – per quanto vasta sia la fantasia umana – sono tutti riconducibili, secondo la migliore dottrina, in :

  1. criterio del valore di mercato;
  2. criterio del valore di costo (o di produzione);
  3. criterio del valore di surrogazione (o di sostituzione);
  4. criterio del valore di trasformazione;
  5. criterio del valore complementare.

In alcune pubblicazioni è citato, tra il criterio di stima, anche la capitalizzazione del reddito, tuttavia un’attenta riflessione porta a considerare che tale aspetto è semplicemente riconducibile a precise operazioni di matematica-finanziaria, basate su stime precedenti (come la valutazione del canone di locazione, la valutazione del reddito ecc.).

Il Metodo di Stima:

Il metodo di stima non è altro che il modello pratico, utilizzato per redigere la perizia di stima e cambia a secondo del criterio di stima adottato. La perizia di stima, definita anche perizia stragiudiziale si conclude con l’espressione del Valore monetario di uno o più beni nonché con la firma ed il timbro professionale del perito (in Italia iscritto in ordini od albi professionali). Per strano che possa sembrare ogni singola stima è legata al soggetto estimatore, al tempo, allo scopo della stima, nonché al criterio di stima adottato. È molto più frequente di quanto si possa immaginare, trovare stime con valori sensibilmente diversi tra loro, riguardante lo stesso bene.

Per la ricerca del valore, quanto più vicino al reale e senza preferire l’una o l’altra parte (es.: domanda od offerta, acquirente o venditore) risulta fondamentale la figura del perito che, in base alla sua specifica preparazione professionale, potrà trovare tutti gli elementi indispensabili per una coerente valutazione che, nel tempo, soddisfa le parti in causa. Quando il divario, tra due valori stimati, diventa tale da non permettere possibili intese in genere non si realizza lo scambio, ma quando il valore è richiesto dall’Autorità giudiziaria, si dovrà procedere ad un contenzioso; in tale caso interviene una figura peritale “neutra” il Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) il quale in termini semplici, ma altamente professionali, aiuta il giudice a prendere la giusta decisione, inerente alla valutazione più equa del bene.

Tra i metodi di stima è opportuno ricordare la “perizia di stima ai fini fiscali”, che ha come principale obiettivo quello di indicare un valore dell’immobile, attraverso semplici procedimenti analitici, oggetto di Leggi dello Stato. Tale valore incide principalmente sull’imposizione fiscale del bene, nonché sull’opportunità – da parte di organi preposti – di valutare se risulta necessario procedere o meno a più dettagliati controlli o a verifiche di coerenza, riguardanti valori formalmente dichiarati.

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